奥园美谷10亿底价卖地产主业“砍”七成营收,9倍溢价“押宝”医美要1亿利润伯励

原标题:奥园美谷10亿底价卖地产主业“砍”七成营收,9倍溢价 “押宝”医美要1亿利润

奥园美谷品牌焕新暨战略发布会现场图,图片来源:奥园美谷官方微信公众号

出品|搜狐财经

作者|吴亚

6月24日,医美概念股集体下挫,奥园美谷(SZ:000615)跌停,收报20.91元。而在前一个交易日即6月23日,受“收缩地产业务,加大美丽健康产业投入”消息刺激,奥园美谷还曾涨停,收报23.23元,总市值达181亿元。

作为颜值新经济时代,进军美丽健康产业市场的新玩家,6月22日晚间,奥园美谷连发29份公告,抛出了“出清”地产业务的计划。

其披露的《重大资产出售预案》称,其拟在北京产权交易所公开挂牌转让的方式,转让所持有的京汉置业集团有限责任公司(简称“京汉置业”)100%股权、北京养嘉健康管理有限公司(简称“北京养嘉”)100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司(简称“蓬莱养老”)35%股权,并由交易对方以现金方式购买;该转让以10.20亿元作为挂牌底价,最终交易价格将根据公开挂牌结果确定。

往期财务数据显示,近五年来,房地产开发业务对奥园美谷的营收贡献比均超七成。奥园美谷称,通过剥离主要的房地产业务的方式,拟将回收的资金将用于美丽健康产业发展、归还借款以及补充流动资金,加快公司打造纯粹医美生态平台的战略转型。

既如此,在医美概念股如此火热的市场背景下,为何奥园美谷股价走势又如此迅速由涨转跌?“出清”地产之后,医美真能撑起奥园美谷的未来吗?

拟出售资产营收占比80%以上

《预案》首要为外界所关注的一点是,本次拟出售的三家标的公司总资产、总资产净额和总营业收入占上市公司相应指标的比重,均在80%以上,占比较高且已构成重大资产重组。

《预案》显示,这三家标的公司采用资产基础法评估的价值合计20.05亿元。其中,京汉置业对应评估值最高,达19.99亿;对比其100%股权的账面净资产13.66亿元,增值率达46.3%。

北京养嘉100%股权账面净资产为-114.38万元,对应评估值为-360.09万元,减值率214.82%;蓬莱养老的最终评估值则为1038.89万元,增值率0.01%。

三家标的公司估值情况,图片来源;奥园美谷《重大资产出售预案》

显而易见,京汉置业是这三家拟出售标的公司中估值较高的。《预案》显示,以资产基础法来评估,京汉置业全部权益价值为19.99亿元,增值率为46.30%;以收益法评估,其全部权益价值为19.22亿元,增值率为30.71%。

“京汉置业属于房地产开发行业,其未来的发展受国民经济的发展和人们的消费需求影响较大,资产基础法从资产构建角度客观地反映了企业净资产的市场价值。”最终,《预案》采用了资产基础法的评估结果19.99亿元。

不过,因在今年4月9日,京汉置业股东会曾通过了分红的决议,向股东分红10亿元。因此,《预案》在参考合计估值结果并扣减分红金额,最终决定拟以10.2亿元作为这三家标的公司的挂牌底价。

根据《预案》,本次公开挂牌的信息发布期限为20个自然日。公开挂牌期间,如产生两家及以上符合条件的意向受让方,则采取产权交易竞价方式;挂牌期满无符合条件的受让方,或是确定的受让方未能按公开挂牌要求的签约期限与奥园美谷签订《产权交易合同www.hyglj.cn》,则奥园美谷将另行召开董事会审议三家标的公司后续处置事项。

值得一提的是,《预案》强调,截至2021年5月31日,奥园美谷为本次交易标的公司实际担保余额合计18.42 亿元。“尽管公司在本次交易挂牌条件中要求受让方须就该等担保向公司提供反担保,但公司作为担保人仍然存在一定风险。”奥园美谷称。

近五年房地产开发业务营收占比均超70%

京汉置业是本次出售的焦点,其成立于2000年12月,为奥园美谷的全资子公司,旗下直接控制的子公司为29家,主要从事房地产开发和商品房销售业务。土地储备主要分布在天津、雄安、廊坊等环京地区,项目为以京汉铂寓、京汉君庭为代表的住宅项目,和各类产业综合体。

2020年,京汉置业实现总营收15.92亿元、营业利润2.44亿元、净利润1.27亿元,分别同比下降37.02%、23.27%、29.44%。主要系受疫情影响,以房地产业和工程施工为主的主营收入大幅下降所致。

同期,京汉置业的整体毛利为4.79亿元,同比减少25.275;整体毛利率为30.12%,同比增长4.76个百分点,主要系主营业务毛利率增长至20.35%,由此拉升整体毛利率。

从近年业绩来看,奥园美谷也十分倚赖京汉置业。2018年时,奥园美谷净利润为1.57亿元;同期,京汉置业实现的净利润为3.71亿元。

此后的2019年-2020年,奥园美谷净利润由盈转亏,从0.12亿元下滑至-1.35亿元。期间京汉置业净利润也出现了下滑,但整体仍在盈利,分别为3.2亿元和1.27亿元,实现营收占奥园美谷当期总营收的比重也均在80%以上。

京汉置业财务数据,图片来源:奥园美谷《重大资产出售预案》

剩余两家拟出售标的公司的表现则并不乐观,且两家公司在2019年和2020年均尚未开展业务,当期营业收入均为0.

其中,北京养嘉和京汉置业一样同为奥园美谷全资子公司,于2017年4月设立,是奥园美谷天津等区域相关养老项目的管理运营主体。

2019年-2020年,该公司的净利润分别为-23.54万元、-336.6万元。截止2020年末,总资产为369.65万元,主要为长期待摊费用;同期总负债为729.74万元,主要构成为其他应付款,对应的现金及现金等价物净增加额仅为19.19万元。

另一家标的公司蓬莱养老则成立于2017年1月,是山东省蓬莱市建设社会福利中心和养老配套服务项目的运营主体。奥园美谷持股比例为30%,拟全部出售;其余持有蓬莱养老剩余股份的三家公司,已放弃该30%股权出售的优先购买权。

2019年-2020年,蓬莱养老净利润分别为0.39万元、-32.38万元;2020年,现金及现金等价物净增加额为24.08万元,同比减少64.43%。

截至2020年末,蓬莱养老总资产为1.83亿元,主要构成为其他应收款;总负债为1.53亿元,主要构成为长期借款。

蓬莱养老财务数据,图片来源:奥园美谷《重大资产出售预案》

奥园美谷在《预案》中表示,本次交易拟出售的标的公司主营业务涉及商业和住宅地产;交易完成后,公司除控股子公司联合领航在南京持有仓储地产经营空港物流仓储业务外,将不再经营其他房地产业务。

迷上医美,但业务尚无收入

事实上,纵观奥园美谷的发展史,“去地产化”的口号已非其首次提及。奥园美谷的前身是京汉股份,由田汉于1993年创立;2015年9月,京汉股份开始重组上市公司湖北金环,并于2016年5月重组完成借壳上市。

上市之后,京汉股份就曾提出“向健康产业转型”的战略;并在2018年提出“去房地产化”,称“用5年时间,把地产业务降到30%以下”。

但转型之路却并不易,2016年-2019年,京汉股份营收由42.43亿元降至31.50亿元;净利润由1.09亿元降至0.12亿元,缩水0.97亿元;因对新业务的投入,投资活动现金流均为净流出状态,2019年净流出14.37亿元,创近2016年以来的最高值。

主业下滑、新业不济,2020年4月,京汉股份被中国奥园“收编”,旗下奥园科星成为控股股东。之后,京汉股份的业务布局也逐步进行调整,并于当年11月更名为奥园美谷,宣布进军美丽健康产业。

不过,在最新一期的奥园美谷2020年年报中,医美业务还尚并无收入进账。而近五年来,房地产业务收入占奥园美谷总营收均在七成以上,为第一大收入来源。

这不免令人担忧,奥园美谷此番地产业务“出清”带来的后续影响。《预案》披露的数据显示,出售交易完成后,奥园美谷2020年营收将降77%至4.54亿元;但归母净利润亏损将缩小至8439万元。

此外,因置出相关房地产资产标后,公司的总资产和总负债相应减少,因此资产负债率也有望从71.94%降至52.74%。

担忧还来源于,奥园美谷的业务中还包含新材料及绿色纤维等化纤业务,但该业务的盈利能力并不稳定。2016年-2019年,该业务营收徘徊于6.5亿元-6.8亿元之间,复合年增长率仅0.9%;2020年,营收不升反降,下滑至3.98亿元降幅超41%。

期间,这一业务的毛利率更是起起伏伏。由2015年的15.75%降至2017年的8.46%的低位;之后两年曾升至23.79%的高位,又在2020年迅速下滑至12.6%。

那么,未来的业绩增长将靠何拉动?奥园美谷在《预案》中称,本次出置完成后,奥园美谷可分步收回10.2亿的股权交易对价,为医美资产置入、打造纯粹医美提供资金保障。

而为了进军医美赛道,奥园美谷也已有不少动作。其中,收购连天美55%股权是其布局中的关键一环。

今年3月,奥园美谷公告了这笔合计6.97亿元、溢价率高达943.49%的收购案;一个月后,连天美完成股权过户工商变更登记,成为奥园美谷的控股子公司。

彼时收购公告显示,连天美为浙江省医美行业的龙头企业。品牌历程达37年。2020年,连天美营收4.86亿元,净利润8054.67万元;截止期末总资产2.78亿元,净资产1.29亿元。

奥园美谷对连天美充满信心,其在给深交所的回复函称,“未来5年,连天美的收入和净利润的趋势是持续增长”。

其预计,连天美2021年至2023年之间的收入增长率将在7.48%-13.24%之间,净利润增长率在8%-13.5%之间;未来五年,连天美的净利润在0.8亿元-1.18亿元之间,平均到每年约为1.03亿元。

图片来源:企业公告

而除了连天美之外,奥园美谷还在不断置入医美资产。最近一次是在6月3日,奥园美谷全资子公司与大连肌源医药科技有限公司等三家公司及其创始人签署《股权投资(转让)意向协议书》,以并购基金受让标的公司创始人直接或间接持有的标的公司51%-70%股权。

公告显示,标的公司创始人承诺标的公司2021年-2023 年三年平均主营业务收入不低于1 亿元,净利润不低于3000万元。

虽然医美业务还未产生收入,但奥园美谷的股价已“先涨为敬”。从去年11月3.19元的低点,曾涨至今年以来的最高点29.95元,已翻超8.3倍。